Chi paga la provvigione dell'agenzia immobiliare, l'acquirente o il venditore?

Perché il venditore è abitualmente chi paga

L'agenzia presta il proprio servizio al proprietario che desidera trasferire l'immobile: marketing, visite, negoziazione e coordinamento fino alla chiusura. Questo mandato è bilaterale tra proprietario e intermediario. Gli onorari maturano secondo le condizioni dell'incarico (spesso alla formalizzazione della vendita tramite caparra o rogito, a seconda di come viene redatto).

L'acquirente può beneficiare indirettamente del lavoro dell'agenzia, ma non è cliente dell'incarico di vendita, a meno che non contratti altri servizi (ad esempio, un personal shopper immobiliare per l'acquisto, un prodotto differente).

L'acquirente può pagare? Solo se pattuito e coerente con l'operazione

In linea teorica, le parti possono strutturare l'operazione in modi diversi: prezzo più elevato con provvigione inclusa, bonus al venditore detratto dal lato dell'acquirente o accordi tra professionisti in operaciones complesse. Nella compravendita residenziale tipica tra consumatori, trasferire la provvigione all'acquirente senza trasparenza può generare conflitti e contestazioni ai sensi della normativa a tutela dei consumatori.

Se vedi annunci con la dicitura "senza provvigione per l'acquirente", di solito significa che il venditore (o l'agenzia nell'ambito del proprio incarico) si fa carico del costo di mediazione, non che la provvigione non esista. Chiedi sempre chi firma il mandato e quando viene saldata.

Mandato di vendita: clausole da leggere attentamente

• Soggetto tenuto al pagamento: nome del proprietario o del mandatario.
• Momento della maturazione: caparra, contratto privado, rogito o consegna delle chiavi.
• Base di calcolo: prezzo finale di vendita o altro criterio pattuito.
• Esclusiva e durata: vendere autonomamente durante l'incarico può comunque generare una provvigione se il contratto lo prevede.
• Spese pubblicitarie addebitate separatamente dalla provvigione.

In caso di co-esclusiva o collaborazione tra agenzie, può esserci una ripartizione interna tra professionisti; ciò di solito non viene trasferito all'acquirente, salvo un accordo specifico.

Compravendita a confronto con la locazione

Nelle locazioni ad uso abitativo sono cresciute le esigenze di trasparenza sulle provvigioni e su chi possa incassare cosa (un quadro statale e autonómico in evoluzione). Non applicare automaticamente queste regole alla vendita. Nella compravendita di immobili di seconda mano prevalgono l'incarico di vendita e il Código Civil in materia di obbligazioni contrattuali. Se vengono sovrapposti un contratto di locazione e uno di vendita, leggi ciascun documento separatamente.

Acquirente con il proprio agente

Un acquirente può richiedere una consulenza d'acquisto (mandato di ricerca o personal shopper). Tali onorari vengono pagati da chi richiede il servizio, di norma l'acquirente, tramite un contratto autonomo. Non confondere questa provvigione con quella dell'agenzia del venditore.

Nelle operazioni con due intermediari (uno per ciascuna parte), ogni incarico definisce chi deve pagare. Coordinatevi per iscritto per evitare una doppia fatturazione opaca sulla medesima tappa.

Errori frequenti

1. Presupporre che "l'acquirente paghi sempre l'agenzia immobiliare" per analogia con altri paesi.
2. Firmare la caparra senza aver preso visione dell'incarico del venditore qualora vi siano dubbi sulla provvigione in sospeso.
3. Ritenere che il rifiuto dell'acquirente di pagare la provvigione liberi il venditore, qualora quest'ultimo abbia firmato un incarico con maturazione legata al buon fine.
4. Non chiedere cosa accade se l'operazione salta dopo la caparra: potrebbero essere previsti onorari parziali o spese di marketing.

Impatto sul prezzo negoziato

Anche se è il venditore a pagare, la provvigione fa parte del costo totale dell'operazione e può influir sul prezzo minimo accettato dal proprietario. L'acquirente negozia il prezzo di acquisto; il venditore negozia il netto dopo onorari, plusvalenza, ipoteca e altre spese. Ciascuna parte deve calcolare il proprio lato con numeri propri.

Nelle operazioni con diverse agenzie in collaborazione, chiedi chi fattura al venditore e cosa succede se recedi dall'incarico prima del termine. La trasparenza tra professionisti non sostituisce la lettura del mandato che firmi.

Passo successivo

Se vendi, riesamina il mandato di vendita prima di pubblicare. Se acquisti, conferma di aver compreso il prezzo totale e quali servizi, se ve ne sono, stai contrattando direttamente.

Prima di pubblicare l'annuncio, verifica con l'agenzia se existe una provvigione di collaborazione con altri intermediari e come incide sul tuo netto se l'acquirente arriva tramite un altro ufficio.

Sky Real Estate gestisce la vendita con un mandato chiaro e la comunicazione delle varie fasi. Dettagli del servizio su vendita e promozione immobiliare.

Contenuto a carattere orientativo. Verificate il vostro contratto di intermediazione; non sostituisce una consulenza giuridica.