Chi paga il notaio in una compravendita?
Dipende dall'accordo. La legge stabilisce le tariffe, non chi paga ciascuna fattura in una compravendita tra privati. La prassi comune è dividere le spese in base alla consuetudine locale: molto spesso l'acquirente si fa carico dell'atto di acquisto e il venditore della cancellazione dell'ipoteca, ma ciò deve essere messo per iscritto prima della firma.
Perché non existe una risposta unica
In Spagna le tariffe notarili e registrali si calcolano tramite tabelle pubbliche (Real Decreto 1426/1989 e normativa registrale). Questo stabilisce quanto si può addebitare per ciascun atto, non chi debba effettuare il pagamento il giorno della firma. Nella compravendita di immobili usati, acquirente e venditore sono di norma consumatori; qualsiasi clausola che ripartisca le spese deve essere chiara, comprensibile e non vessatoria se incide soltanto su una delle parti.
La consuetudine commerciale locale influisce: in alcune città l'acquirente paga la maggior parte dell'atto di acquisto; in altre si concorda una ripartizione a metà sugli onorari dell'atto principale. L'elemento determinante è quanto riportato nel contratto preliminare (arras), nel contratto privato o nel foglio di incarico, non ciò che "si è sempre fatto" in un altro comune.
Ripartizione delle spese notarili secondo la normativa legale
Confronto tra il regime legale sussidiario stabilito dal Código Civil e la libertà contrattuale.
| Concetto | Regime legale sussidiario (art. 1455 CC) | Regime per accordo (art. 1255 CC) |
|---|---|---|
| Spese di stipula dell'atto pubblico | A carico del venditore | Secondo quanto concordato espressamente dalle parti |
| Prima copia dell'atto e successive | A carico dell'acquirente | Secondo quanto concordato espressamente dalle parti |
Concetto
Spese di stipula dell'atto pubblico
Regime legale sussidiario (art. 1455 CC)
A carico del venditore
Regime per accordo (art. 1255 CC)
Secondo quanto concordato espressamente dalle parti
Concetto
Prima copia dell'atto e successive
Regime legale sussidiario (art. 1455 CC)
A carico dell'acquirente
Regime per accordo (art. 1255 CC)
Secondo quanto concordato espressamente dalle parti
L'articolo 1455 del Código Civil si applica a titolo sussidiario esclusivamente in mancanza di pattuizione o accordo espresso nel contratto.
Fuente: BOE: art. 1255 y 1455 CC
Quali spese notarili rientrano in una compravendita tipica
- Atto pubblico di compravendita: atto principale; onorari in base alla tariffa ufficiale per l'importo dell'operazione.
- Atto di cancellazione dell'ipoteca (se presente): di norma spetta al venditore in qualità di dante causa gravato da ipoteca, anche se a volte si concorda che l'acquirente anticipi l'importo compensandolo sul prezzo.
- Copie autentiche, visure ipotecarie preventive o comparizioni aggiuntive: a seconda di chi ne abbia necessità per la banca o per l'operazione.
Il registro della proprietà è distinto dal notaio: anch'esso viene ripartito o assegnato per accordo. Non unificare sotto la voce "spese notarili" elementi quali registro, agenzia di pratiche amministrative o imposte (ITP o IVA, a seconda dei casi).
Acquirente e venditore: criteri abituali di ripartizione
Acquirente: in molte operazioni si fa carico dell'atto di acquisto poiché è colui che beneficia dell'intestazione a proprio favore e che solitamente necessita della copia per il mutuo. Non si tratta di un obbligo di legge generale, bensì di una prassi negoziale.
Venditore: paga frequentemente la documentazione di cancellazione dei gravami, i certificati di debito condominiale o la comparizione per la cancellazione ipotecaria. Se vende l'immobile libero da gravami, il costo dell'estinzione dell'ipoteca rientra tra le sue spese di trasferimento.
Quando vi è intermediazione bancaria, la banca può richiedere copie o atti specifici; conviene stabilire per iscritto chi anticipa ciascuna fattura per evitare discussioni davanti al notaio.
Clausole nel contratto preliminare e nell'atto notarile
Verifica prima di firmare il contratto preliminare (arras):
- Il testo esatto sulla ripartizione degli onorari notarili e registrali.
- In presenza di un'ipoteca, chi commissiona e paga la cancellazione.
- Se l'acquirente anticipa spese del venditore, come vengono detratte dal prezzo o rimborsate il giorno della firma.
- Cosa succede se una parte non si presenta o si ritarda (spese per una nuova convocazione).
Una ripartizione equilibrata di solito facilita la conclusione. Una ripartizione opaca genera attrito proprio quando entrambe le parti desiderano firmare.
Nuove costruzioni, mutuo e altri casi
Nella prima cessione di immobili di nuova costruzione possono intervenire IVA, verbale di ultimazione lavori e atti aggiuntivi; la ripartizione non è identica a quella di una rivendita tra privati. Se l'acquisto prevede un mutuo, la banca può avere propri protocolli su copie autentiche e perizia; non confondere tali costi con la tariffa minima della compravendita.
Nelle cessioni aziendali o tra soggetti non consumatori vigono regole contrattuali diverse; verificate con un consulente se non siete consumatori finali.
Come stimare l'impatto sul proprio portafoglio
Richiedi al notaio o all'agenzia di pratiche un preventivo dettagliato per singolo atto (compravendita, cancellazione, copie). Somma le spese di registro e l'imposta sui trasferimenti patrimoniali prima di fissare il prezzo netto di vendita o il costo totale di acquisto. La guida quanto costa vendere una casa en España elenca gli altri costi abituali oltre al notaio.
Passo successivo
Concordare per iscritto la ripartizione evita incomprensioni il giorno della firma. Se vendi, coordina con anticipo certificati, cancellazione dell'ipoteca e comparizione.
Se non disponete ancora di una bozza di ripartizione, richiedete al notaio un preventivo per atto e stabilite nel contratto preliminare cifre concrete, senza percentuali generiche copiate da modelli estranei alla vostra operazione.
In Sky Real Estate aiutiamo ad allineare tempistiche e documentazione nella vendita. Puoi consultare il servizio di vendita e promozione di immobili.
Contenuto a carattere orientativo. Verificate le tariffe vigenti e lo specifico accordo della vostra operazione prima di firmare.
Domande frequenti
Chi paga il notaio secondo la legge se non c'è un accordo tra le parti?
Fuente: BOE, art. 1455 CC