Venta con alquiler garantizado e IRPF: exención para mayores de 65

En la venta con alquiler garantizado vendes el pleno dominio y firmas un arrendamiento para seguir viviendo en la misma casa. Fiscalmente es una compraventa más un contrato de alquiler, no una nuda propiedad. Si tienes 65 años o más y el piso es tu vivienda habitual, la pregunta habitual es si la exención de IRPF por venta de vivienda habitual cubre la operación.

La respuesta depende de cumplir los requisitos del art. 33.4.b de la Ley del IRPF y de cómo documentes la habitualidad. Lo siguiente es orientación; no sustituye a la Agencia Tributaria ni a tu asesor.

Qué tributa en el IRPF al vender

La venta genera, en principio, una ganancia o pérdida patrimonial: valor de transmisión menos valor de adquisición (más gastos deducibles que la normativa permita). Esa ganancia se integra en la base del ahorro y tributa según los tramos vigentes en el ejercicio de la venta.

En paralelo, el ayuntamiento puede liquidar plusvalía municipal (IIVTNU) sobre el incremento de valor del suelo, salvo supuestos de no sujeción o bonificación que correspondan. El IRPF y la plusvalía son capas distintas: eximir una no exime automáticamente la otra.

Exención para mayores de 65 (art. 33.4.b LIRPF)

El IRPF exime la ganancia obtenida por contribuyentes de 65 años o más que transmiten su vivienda habitual. La Agencia Tributaria desarrolla el concepto de vivienda habitual en sus guías y manuales (periodo de ocupación, empadronamiento, centro de intereses vitales).

En una venta con alquiler garantizado:

• Transmites el pleno dominio en el momento de la escritura de compraventa.
• Inmediatamente después (o en el mismo acto coordinado) firmas un contrato de arrendamiento con el comprador.
• Sigues viviendo en el inmueble, pero ya como inquilino, no como propietario.

La exención, cuando procede, se analiza en el momento de la transmisión del dominio, no en función del alquiler posterior. Lo crítico es demostrar que el piso era tu vivienda habitual y que cumples edad y demás requisitos en la fecha de venta.

Diferencia con la nuda propiedad

Al vender nuda propiedad reservando usufructo vitalicio, mantienes un derecho real de uso. En alquiler garantizado pierdes la propiedad y te quedas con derechos de arrendatario. La exención del art. 33.4.b está pensada para la venta de la vivienda habitual; la doctrina administrativa trata de forma específica la venta con reserva de usufructo. En alquiler garantizado no reservas usufructo: vendes dominio pleno.

Eso no impide la exención por sí solo, pero cambia el análisis de habitualidad y la prueba documental. No copies conclusiones de un artículo sobre nuda propiedad sin adaptarlas a una compraventa plena.

Qué no exime el artículo

• Las rentas de alquiler que pagues después como inquilino (son gasto de vivienda, no ganancia patrimonial de la venta).
• Otras transmisiones distintas de la vivienda habitual.
• Supuestos en los que el dominio ya estaba desmembrado entre nudo propietario y usufructuario (regla distinta a la venta con reserva de usufructo por el propietario único).

Si vendes una segunda residencia o un piso que no reúne el concepto de habitual, la exención no entra aunque tengas más de 65 años.

Documentación y prueba de habitualidad

Antes de firmar conviene reunir:

1. Empadronamiento e historial de ocupación.
2. Facturas de suministros a tu nombre en el domicilio.
3. Escrituras y datos de adquisición para calcular ganancia.
4. Informe orientativo de plusvalía municipal.

El notario y el comprador no validan tu IRPF: tú declaras en la Renta del ejercicio correspondiente con el criterio correcto o con asesoramiento.

Valor de referencia e impuestos del comprador

El comprador liquidará ITP/AJD según su comunidad autónoma, con base en el mayor entre precio y valor de referencia de Catastro (Ley 11/2021, art. 10 TRLITPAJD). Eso no es tu IRPF, pero condiciona si el inversor acepta el precio y si la operación cierra.

Planificación antes de vender y alquilar

Preguntas prácticas:

• ¿La ganancia patrimonial quedaría exenta en mi caso concreto?
• ¿Qué plusvalía municipal espera el ayuntamiento?
• ¿La renta pactada encaja con mi presupuesto a largo plazo?
• ¿Qué ocurre si el arrendamiento se extingue o se revisa según contrato?

La fiscalidad de la venta es un pico; el alquiler es un flujo mensual. Conviene simular ambos horizontes.

Errores frecuentes

• Creer que «sigo viviendo aquí» basta sin probar vivienda habitual en la venta.
• Confundir exención de IRPF con exención de plusvalía.
• No reservar asesoramiento hasta después de la escritura.
• Firmar renta sin leer cláusulas de duración, revisión y obras.

Alternativas y comparativa

Si tu prioridad es liquidez sin perder un derecho real de uso, la nuda propiedad es otra vía fiscal y jurídica. Puedes leer la comparativa entre alquiler garantizado y nuda propiedad o el artículo sobre impuestos al vender la nuda propiedad.

Para estudiar una venta con alquiler garantizado en las zonas donde operamos, el punto de entrada es venta con alquiler garantizado. Cada operación se revisa con criterio comercial y, cuando hace falta, con apoyo de Sky Law en la compraventa y el arrendamiento.