在 Madrid 购买二手 VPO：买方资格与要求
在 Madrid 购买二手 VPO：买方资格与要求
由于自由商品房价格持续上涨，Comunidad de Madrid 的房地产市场在住房可负担性方面面临重大挑战。在此背景下，购买二手 VPO成为了寻求大区行政部门规定并评估限价房屋的购房者非常具有吸引力的选择。
然而，在 Madrid 大区的二手市场上购买官方保护房（VPO）并非常规的买卖交易过程。由于这些房屋曾享受过某种形式的公共保护或税收优惠，Comunidad de Madrid 设立了一系列条件、法规和行政限制，不仅影响交易的最高金额，也对买方提出了具体资格要求。
在 Comunidad de Madrid 购买二手 VPO 意味着什么？
二手保护房是指在由原始开发商完成首次交付后，再次挂牌出售但仍处于公共保护法律体制有效期的房产。在 Madrid，监管法律涵盖多项大区法令，例如 Decreto 74/2009 或 Decreto 84/2020，具体取决于房屋获得最终资质认定的日期。
当决定购买二手 VPO时，买方将受益于按平方米限制的销售金额，即最高销售价格（PMV）。作为这种价格限制的代价，该房屋必须遵守一系列强制性法律义务，其中最重要的是必须将房屋用作常住且永久的居所，并且在未取得事先批准的情况下，严禁在自由市场上出售或出租。
Comunidad de Madrid 各类保护房的法定要求
不同公共保护房模式下的最高收入门槛及用途限制对比。
| 房屋类型 | 家庭收入上限 | 房屋法定用途 |
|---|---|---|
| VPPB（基础公共保护房） | 最高为 IPREM 的 5.5 倍 | 常住且永久居所 |
| VPPL（限价公共保护房） | 最高为 IPREM 的 7.5 倍 | 常住且永久居所 |
房屋类型
VPPB（基础公共保护房）
家庭收入上限
最高为 IPREM 的 5.5 倍
房屋法定用途
常住且永久居所
房屋类型
VPPL（限价公共保护房）
家庭收入上限
最高为 IPREM 的 7.5 倍
房屋法定用途
常住且永久居所
数值根据 Comunidad de Madrid 关于保护房的大区法规进行监管。
Fuente: BOE: Ley 9/2003, de 26 de marzo, de la Vivienda de la Comunidad de Madrid
在 Madrid 购买 VPO 的买方必备要求
要在该大区正式办理二手保护房的转让手续，Comunidad de Madrid 主管住房事务的行政部门要求严格核实未来买方是否符合现行法规规定的要求。
1. 将房屋用作常住且永久居所
公共保护房的根本目的是帮助真正需要居住的人士和家庭获得住房。因此，不允许购买二手 VPO 用于投资、自由市场出租或作为度假二套房。买方有义务在签署公证书后的法定期限内，办理户籍登记（empadronamiento）并将该房产定为常住地址。
2. 名下不得拥有其他住房
作为一般规则，买方不得在西班牙境内（尤其是 Comunidad de Madrid）拥有另一套住房的所有权，或拥有使用权、收益权等物权。不过，法律也规定了一些例外情况，包括：
- 因分居或离婚等司法诉讼程序原因，证明无法使用原有房屋。
- 证明因家庭成员明显增加，现有房屋已突发性无法满足生活需求。
- 原有房屋不具备最低居住条件，或不适合残障人士及行动不便者居住。
3. 家庭单位年收入限制
买方家庭单位的收入不得超过 Comunidad de Madrid 设定的最高门槛。这些限制以多效公共收入指标（IPREM）为基准，根据保护类型应用相应的加权系数：
- VPPB（基础公共保护房）：家庭单位收入通常不得超过 IPREM 的 5.5 倍。
- VPPL（限价公共保护房）：最高门槛通常设定为 IPREM 的 7.5 倍。
加权系数还会根据家庭成员人数以及是否存在特殊情况（例如抚养人口或经认定的残疾程度）而有所调整。
4. 与 Comunidad de Madrid 的地域关联
除特殊公告中明确说明的例外情况外，要求买方已在 Comunidad de Madrid 的某个市镇登记户籍，或者证明在该大区范围内持续开展工作活动。
Madrid 市场上二手保护房的类型
为了顺利作出购买二手 VPO的决定，明确房屋的具体类型至关重要，因为不同类型的限制条件存在实质性差异：
- 普通体制 VPO（旧规划）：根据国家法规或以往大区法令认定的房产，保护期通常为 30 年。
- VPPB：面向中低收入家庭设计，具有非常明确的实用面积限制，价格由官方基准模块确定。
- VPPL：面向收入略高于基础体制的家庭单位，通常允许更大的建筑面积。
行政手续：许可与优先购买权及撤销权
购买二手官方保护房的过程要求在前往公证处之前，向大区行政部门完成一系列行政步骤：
最高销售价格证明（Certificado de Precio Máximo de Venta）
在签署任何定金或预订私下合同之前，必须向 Comunidad de Madrid 住房部门申请官方证明，明确说明该具体房产当前获批的最高销售价格。
出售通知与行政部门的权利
在 Comunidad de Madrid，二手保护房的转让通常涉及大区公共行政部门享有的优先购买权与撤销权（derechos de tanteo y retracto）。卖家必须正式通知转让条件，以便 Comunidad de Madrid 决定是否行使其优先购买权。只有在大区政府明确放弃或法定答复期限届满未作回复后，方可继续进行出售。
溢价风险与财务事宜
购买二手 VPO时的一个关键方面是，绝对禁止索取或支付高于 Comunidad de Madrid 所设最高销售价格的金额。未申报的“私下溢价”（sobreprecios en B）构成住房领域的严重行政违规，将面临高额经济处罚，甚至被强制退还违规收取的金额。
从按揭贷款的角度来看，金融机构评估贷款额度时，会以评估价值或最高销售价格作为上限。为了确保购房的财务可行性并以绝对透明的方式进行操作，建议寻求已在 Banco de España 中介机构登记处注册（代码 ICI D-286）的专业信贷中介专家协助。
替代方案：VPO 的去保护化（descalificación）
在多种情况下，买家和卖家都会发现使用限制、评估价格以及行政手续拖慢了保护房的买卖进程。面对这种情况，自愿申请去保护化（descalificación）成为了将房产彻底脱离公共保护体制并转为自由商品房的一种途径。
要在 Comunidad de Madrid 对 VPO 进行去保护化，必须核实该开发项目适用的法规是否允许提前去保护化，满足要求的最低保护期限，并退还曾享受的补贴、税收优惠或豁免，同时加上相应的法定利息。
寻求专业咨询对于分析是在保护体制下购买房产还是先办理该体制的解除手续至关重要。凭借在 2023 年、2024 年和 2025 年 European Legal Awards 中获得认可的 Sky Law 的法律保障，我们在整个行政手续办理过程中提供严谨的技术支持。
如果您希望分析感兴趣房产的具体细节，或探索解除房产法规负担的途径，欢迎详细了解我们在 Comunidad de Madrid 的 VPO 去保护化方面的专业服务。
常见问题
在 Madrid 申请购买 VPPB 或 VPPL 的家庭收入限制是多少？
Fuente: BOE, Ley 9/2003, de 26 de marzo, de la Vivienda de la Comunidad de Madrid