裸产权：房产税（IBI）、物业费和额外分摊费用由谁支付？

所有权拆分：裸产权人与用益物权人

理解税费和支出的分担方式，首先需要明确每个身份的法律性质。房产的完全所有权包含产权和实际使用权。当进行裸产权交易时，这些概念会被拆分：

• 裸产权人：是房屋的产权所有人。拥有房产的所有权，但在用益物权有效期间，无权居住或出租该房屋。
• 用益物权人：是保留终身（或约定期限内）使用和享有房屋权利的人。可以居住在房产内，甚至可以通过出租获取经济收益并收取相应租金。

法律正是依据这种法律所有权与实际使用权的分离，来分配税费、行政规费、水电燃气等供应费用以及维修费用的支付责任。

根据税收法规，裸产权模式下房产税（IBI）由谁支付

不动产税（IBI，即房产税）是一种地方直接税，旨在对任何不动产物权的持有征税。在评估裸产权模式下房产税（IBI）由谁支付时，法律给出的答案非常直接：纳税责任由用益物权人承担。

《地方财政调节法合并文本》（第2/2004号皇家立法法令）第61条规定了该税种纳税人的优先顺序。第一顺位的纳税人即是用益物权这项目前生效物权的持有者。因此，只要用益物权人保留对房屋的权利，相关市政厅就会以用益物权人的名义开具房产税（IBI）缴费单。

尽管私下买卖双方可以就税费支付达成合同约定，但此类协议仅在买卖双方之间有效。对市政税务机关而言，直接的法定义务人仍是用益物权人。如果用益物权人未缴纳税款，地方税务部门会首先向用益物权人追缴债务，而后才会针对房产采取行动。

业主社区费用：日常物业费与额外分摊费用

邻里社区费用的分担往往会引发不确定性。为明确各项义务，西班牙法院的判例与《水平财产法》（LPH）根据费用的性质进行了区分。

日常社区物业费

日常社区物业费用于大楼公共服务的常规维护：门厅清洁、照明、门卫服务、电梯维保以及日常小修小补。由于这些费用与房产的日常使用直接相关，日常支出应由用益物权人支付。

然而，对于业主大会而言，《水平财产法》第9.1.e条规定，对社区承担最终对外交款义务的是房产所有权人（即裸产权人）。因此，为避免因非故意欠费而引发社区追偿，通常会在公证文书中明确约定：用益物权人将直接向社区缴纳日常物业费，或将该笔金额补还给裸产权人。

额外分摊费用

社区额外分摊费用（derramas）是指未列入社区年度预算的临时性经济摊派。这些额外费用通常用于大楼的维护工程、结构部件的维修、主排水管的更换、外立面翻修、屋顶防水或安装无障碍设施（如升降机或无障碍坡道）。

由于这些工程能提升房产价值并长期保护其资产结构，额外分摊费用的支付应由裸产权人承担。用益物权人在法律上没有义务为有利于未来房产资本保值的工程提供资金。

日常维护与维修：常规与重大维修的区别

《民法典》第500条和第501条对用益物权涵盖房屋的维修和维护成本如何分担作出了规定：

• 常规维修（《民法典》第500条）：指因房屋正常使用所产生的损耗或损坏而需要进行的、对房屋保全必不可少的维修。这些费用完全由用益物权人承担。例如修复水龙头偶发故障、更换家电或因日常磨损而进行的室内墙面刷新。
• 重大维修（《民法典》第501条）：指为保障房产结构的稳定性、安全性及基础保全所必需的维修。其费用由裸产权人承担。用益物权人在发现需要进行此类重大工程时，有义务通知产权人。

垃圾清运费、水电气网供应及房屋保险

除房产税（IBI）和社区物业费外，两项权利的并行还会影响房产的其他运营成本：

• 垃圾清运费：作为一项与房屋使用及垃圾产生相关的公共服务绑定的税费，其支付由用益物权人负责。
• 个人水电气网等供应：电、水、燃气和电信合同应以用益物权人的名义签署，用益物权人是其使用和账单支付的唯一责任人。
• 房屋保险：建议的做法是拆分承保范围。裸产权人应投保并支付房屋主体结构险，以确保重大意外事故下房产的资产价值；而用益物权人则应投保房屋内物品险，并承担因使用房屋而产生的责任险。

用益物权人与裸产权人费用分担汇总表

作为一份清晰的指南，常见的费用支付划分配置如下：

1. 不动产税（IBI）：由用益物权人支付。
2. 日常社区物业费：由用益物权人支付。
3. 社区额外分摊费用：由裸产权人支付。
4. 市政垃圾清运费：由用益物权人支付。
5. 日常维护与常规维修：由用益物权人支付。
6. 重大结构性维修及工程：由裸产权人支付。
7. 日常供应（水、电、燃气）：由用益物权人支付。
8. 房屋主体结构险：建议由裸产权人承担。
9. 室内物品险及使用责任险：由用益物权人支付。

Comunidad de Madrid 保障房（VPO）的特殊规定

对于位于 Comunidad de Madrid 且属于官方保护房（VPO）等保障性住房体系的房产，转让裸产权前需先核查该自治区关于住房的相关法规。在该地区，在签署公证文书之前，必须核实房产是否仍处于法定保护期内、适用的最高销售限价，以及是否需要向 Comunidad de Madrid 的住房机构申请办理自愿脱离保障房身份的手续。

在公证文书中明确约定的重要性

《民法典》第1255条所确立的意思自治原则允许双方约定具体条款，以根据各自的特殊需求调整费用分担方式。例如，双方可以约定由买方承担房产税（IBI）或某些社区物业费，作为交易条件的一部分。

为使此类约定具备完全的法律效力并保护双方权益，必须明确写入在公证员面前签署并在房产登记局登记的买卖公证文书中。

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