出售带租约的房产：租客权利与优先购买权

第三方实际买到的是什么

在买卖交易中，转让的是附带现行租赁合同的裸体所有权：买家继承出租人在现有合同中的地位（极少数特别约定除外，且必须遵守法定限制）。租金条件、租赁期限及续约规则均须遵循合同条款及当时适用的LAU规定。

如果买家“为了自住”买房却未审查租赁合同，可能会遇到有权继续留住的租客。这会直接影响交易价格和潜在买家群体。

优先购买权与回赎权（LAU第25条）

在许多出售出租住宅的情形下，承租人享有优先购买权。其标准流程为：

1. 向租客发出通知，告知出售意向及核心条件（价格、期限、付款方式）。
2. 优先购买权（Tanteo）：租客在此期限内决定是否按相同条件购买。
3. 若租客未行使优先购买权而您将房屋卖给第三方，若出售条件更为优惠或在法定许可范围内，租客可能会行使回赎权（Retracto）。

LAU第25条规定的期限和形式要件必须严格遵守。通知中的任何错误都可能导致租客要求将房屋转让给其本人，或导致对租客而言该买卖行为无效。因此，必须将最新法律条文与具体的租赁合同（合同签署日期）进行对照核实。

LAU改革前后的租赁合同

并非所有合同都适用相同的规则：合同签署日期及已应用的续约条款会改变法定最短期限、因出售而清退租客的条件以及优先权利。如果不阅读具体的期限条款，直接将网上的通用建议套用于2010年或2020年的合同，是十分常见的错误。

在确定售价和时间表之前，请务必索取租赁合同副本、租金收据以及此前与租客的沟通记录。

带租约出售：看房与隐私权

业主可以带看房屋，但必须提前在合理时间内通知，并尊重承租人的隐私。突击看房或引发冲突的看房行为会拖延出售进程，甚至可能引发投诉或举报。

应协调好看房时间，向买家明确说明房屋存在租赁关系，并透明展示租金水平和合同状态。隐瞒租客的存在直到签署定金合同，通常会导致不良后果。

可以“无租客”状态出售吗？

只有在租赁合同已依法终止、双方签署了有效的提前解约协议，或者符合LAU及相关判例规定的不续约或驱逐租客的具体情形时，才可以这样做。如果法律尚不允许，仅在“定金合同中约定”租客搬离是不够的。

买卖交易可以附加“房屋在X日期前腾空”的条件，但该条件必须切实可行，且符合承租人的法定权利。在此，建议在向买家承诺腾空房屋之前寻求房产法律咨询。

定价与营销策略

租金低于市场价的出租房产与租金较高或合同即将到期且无强制续约的房产，其估值方式截然不同。投资型买家关注的是回报率；自住型买家关注的是何时能够入住。

在房源广告中，应明确说明租赁状况（切勿泄露租客的个人隐私数据）。若承租人不同意拍摄室内照片，可以在建筑物外部或公共区域拍照：虽然这会限制营销展示范围，但总好过引发矛盾冲突。

发布房源前的工作步骤

• 审查租赁合同及其附件。
• 与律师沟通向租客发出出售通知的具体文案与流程。
• 像普通房产出售一样准备产权登记简册（nota simple）和物业缴费证明。
• 明确是带租约出售，还是先争取终止合同（制定可行的时间表）。
• 在签署定金合同之前如实告知意向买家。

导致交易成本增加的常见错误

• 与以为可以在30天内入住的买家签署定金合同，却违反了LAU的相关规定。
• 未按照LAU第25条规定通知租客。
• 转租或在公证处“忘记”提及房屋租赁状况。
• 将新业主因自住需要而收回房屋的程序混淆为随时出售即可腾房。

带租约出售房产需要商业与法律层面的紧密协调。在 Sky Real Estate，我们不仅在住宅销售与推广中整合宣传与谈判，还可在需要时通过 Sky Law 及房产律师提供合同审查支持。