房屋出售当年的IBI由谁缴纳？

地方法规关于应计计税的规定

不动产税（IBI）是由《地方财政法合并文本》（TRLRHL）规定的地方市政税种。总体而言，当年的纳税义务会在法律和地方条例规定的计税日绑定至纳税义务人。然而在日常买卖实践中，这与交易的经济逻辑有所冲突：一方在当年的部分时间内享受房屋，而另一方则在其余时间转让房屋。

因此，市场并不认为如果买方在7月入住就必须缴纳全年的IBI，也不认为卖方在出售后的所有月份都得不到补偿。费用的分摊属于双方约定及书面体现的诚信原则问题。

买卖双方之间的常规按比例分摊方式

在公证契约和私下合同中最常见的方式是：

• 卖方：从1月1日至房屋转让之日（或约定的交房之日）的月份。
• 买方：从该日期起至同年12月31日的月份。

具体标准可能有所不同：某些约定按天数按比例分摊；另一些则按完整自然月计算。重要的是金额和计算公式须清晰记载，而不仅仅是一句通用的“费用按比例分摊”。

如果买方为避免滞纳金而预先向市政厅缴纳了全年账单，则须明确记载卖方承担的部分如何在房价中扣除或通过单独转账进行退还。

出售当日账单已结清或未结清的情况

如果卖方已经缴纳了全年的IBI，且买卖发生在年中，通常买方会就转让之日起归属于买方的月份向卖方做出补偿。如果账单尚未结清，双方应协商由谁进行自主申报结算以及如何从总价中扣除。

在涉及尚未结清抵押贷款的交易中，请勿将IBI与按揭月供混为一个不透明的概念：它们是完全不同的义务。

与市政土地增值税及个人所得税（IRPF）的关系

IBI并不能替代市政土地增值税（IIVTNU）或个人所得税（IRPF）中的资本收益税。这些税种拥有各自的纳税义务人和缴纳期限。在费用清单中将这三者梳理清晰，可避免在计算出售净收益时出现意料之外的情况。

有关上市销售的其他费用，请参阅指南在西班牙出售房屋需要多少费用。关于房屋出售涉及的国家税收部分，请参阅出售房屋的个人所得税（IRPF）。

签署定金合同前需核查的事项

1. IBI按比例分摊的具体字面条款（如果适用相同标准，还包括其他公用事业水电气费用）。
2. 最新缴费收据复印件或无欠税证明。
3. 如果所在市政厅有要求，由谁向地籍局或市政厅通知产权变更。
4. 如果出售推迟到同年的另一个季度，会发生什么情况。

未结清的IBI欠款

如果存在未支付的税单，买方可以要求出具欠款证明或要求在签署公证契约前付清。税收法规针对特定情形规定了不动产连带物权担保机制（afección real），您应与代办事务所进行核对。切勿在未核查房屋负担的情况下抱有“旧IBI不重要”的想法盲目签署。

因出售而终止租赁合同中的IBI

如果您在房屋处于出租状态下将其出售，IBI的按比例分摊并不能替代租赁合同中关于租赁期间由谁缴纳该税费的规定。根据《城市租赁法》（LAU）及双方约定，出售可能导致租客合同承继或解除。请将地方税收（IBI）与租客关系区分开来。

外国买方或非居住者买方

按比例分摊的机制是相同的，但如果有一方在国外，最好在货币和支付方式上明确如何补偿税单。公证处和代办事务所通常会在费用结算日要求提供付款凭证。

下一步

通过书面形式约定按比例分摊可以避免交房后产生来回推诿的邮件。如果您要出售房屋，请将收据和证明与其余文件一并准备齐全。

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内容仅供参考。请核对《地方财政法合并文本》（TRLRHL）、市政条例以及您交易的具体约定。