Bloßeigentum vs. garantierte Rückanmietung

Beide Modelle verfolgen dasselbe Ziel: Liquidität ohne sofortigen Umzug. Der Unterschied liegt darin, welches Recht Sie behalten. Beim Bloßeigentum bleiben Sie Nießbraucher. Beim Verkauf mit garantierter Rückanmietung veräußern Sie das Volleigentum und bleiben als Mieter mit einem vertraglich vereinbarten Mietverhältnis wohnen.

Eine falsche Entscheidung ist keine bloße technische Nuance: Sie verändert Ihre Rechtssicherheit, Ihre monatlichen Finanzen und das, was am Ende des Nutzungsrechts geschieht.

Was Sie in jedem Fall verkaufen

Bloßeigentum: Sie übertragen das Eigentum, behalten aber das (in der Regel lebenslange) Nießbrauchsrecht. Der Käufer wartet, bis dieses Recht erlischt, um das Volleigentum zu konsolidieren.

Verkauf mit garantierter Rückanmietung: Sie verkaufen die gesamte Immobilie und unterzeichnen gleichzeitig einen langfristigen Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer. Sie werden gemäß den schriftlich festgelegten Bedingungen vom Eigentümer zum Mieter.

Beim ersten Modell ist Ihre Verankerung ein dingliches Recht. Beim zweiten ein Mietvertrag. Im Gespräch klingen sie ähnlich („ich bleibe wohnen und erhalte Geld“), doch im Grundbuch und im Alltag unterscheiden sie sich grundlegend.

Liquidität und Preis

Bei beiden Transaktionen liegt der Erlös in der Regel unter dem eines freien Verkaufs ohne Eigennutzung: Der Käufer nimmt in Kauf, die Immobilie nicht sofort nutzen zu können. Wie viel Sie erhalten, hängt vom Marktwert, Ihrem Alter (insbesondere beim Bloßeigentum mit lebenslangem Nießbrauch), der Mietdauer (bei der garantierten Rückanmietung) und den Verhandlungen ab.

Es gibt keine öffentliche Tabelle, die besagt: „Mit X Jahren erhalten Sie Y %“. Seriös ist eine Bewertung Ihrer Immobilie und Ihrer konkreten Rahmenbedingungen. Das Startkapital eines Bloßeigentumsangebots mit dem einer garantierten Rückanmietung zu vergleichen, ohne Miete, Kosten und Zeithorizont zu berücksichtigen, ist ein klassischer Fehler.

Wohnrecht: Nießbrauch vs. Mietvertrag

Nießbrauch: dingliches Recht. Solange es besteht, kann der Bloßeigentümer Sie nicht ausweisen, um selbst einzuziehen. Die Grenzen und Pflichten werden in der notariellen Urkunde geregelt.
Garantierte Rückanmietung: Mietverhältnis. Ihr Schutz hängt vom Mietvertrag ab: Laufzeit, Miete, Anpassungen, Instandhaltungen und Beendigungsgründe.

Wenn Ihre Priorität ein sehr langfristiges (lebenslanges) Nutzungsrecht ist, eignet sich das Bloßeigentum meist besser. Wenn Sie es vorziehen, das Volleigentum zu verkaufen und eine Vermietung mit klarer Laufzeit und Miete zu vereinbaren, ist der Verkauf mit garantierter Rückanmietung der direkteste Weg.

Kosten und Alltag

Beim Bloßeigentum müssen IBI (Grundsteuer), Hausgeld und Sonderumlagen zwischen Nießbraucher und Bloßeigentümer aufgeteilt werden. Bei der garantierten Rückanmietung zahlen Sie in der Regel Miete und je nach Vertrag bestimmte Mieterkosten; der Eigentümer übernimmt die übrigen.

In beiden Fällen gilt: Was nicht schriftlich vereinbart ist, ist nicht garantiert. Fordern Sie eine Übersicht der Pflichten an, bevor Sie sich von der Auszahlungssumme überzeugen lassen.

Erbschaft und Zeithorizont

Beim Bloßeigentum konsolidiert der Käufer mit dem Erlöschen des Nießbrauchs das Volleigentum; die Immobilie geht nicht als Volleigentum des Verkäufers an die Erben über. Bei der garantierten Rückanmietung sind Sie nach dem Verkauf kein Eigentümer mehr: Die Erben erhalten das Kapital (oder das, was davon übrig ist), nicht die Wohnung.

Keines der beiden Modelle löst die Nachfolgeplanung von allein. Sie verändern jedoch die Vermögensstruktur auf unterschiedliche Weise. Bei mehreren Erben oder einem komplexen Testament sollte dies vor der Unterzeichnung mit einem Anwalt geprüft werden, nicht erst danach.

So treffen Sie in der Praxis die richtige Wahl

Stellen Sie sich ehrlicherweise drei Fragen:

Benötige ich vor allem ein einmaliges Kapital oder kann/möchte ich auch eine monatliche Miete zahlen?
Ist meine Priorität ein sehr solides, lebenslanges Nutzungsrecht oder reicht mir ein gut verhandelter, langfristiger Mietvertrag?
Möchte ich nur das Bloßeigentum übertragen oder sofort das Volleigentum veräußern?

Wenn die Antwort bezüglich der monatlichen Miete „ich möchte keine Miete zahlen“ lautet, scheidet die garantierte Rückanmietung meist aus. Lautet die Antwort „ich möchte alles verkaufen und jetzt eine hohe Summe erhalten, und die Miete ist für mich tragbar“, gewinnt die garantierte Rückanmietung an Attraktivität. Wenn Sie den lebenslangen Nießbrauch behalten und die Auszahlung strukturieren möchten (sogar mit einer Leibrente als Zahlungsmodalität), ist das Bloßeigentum der natürliche Rahmen.

Profil und Städte

Beide Modelle richten sich vor allem an Personen über 65 Jahre. Sky Real Estate berät zum Thema Bloßeigentum in Madrid, Mallorca und Valencia sowie zum Thema Verkauf mit garantierter Rückanmietung zusätzlich in Zaragoza.

Wenn Sie sich eingehender mit den einzelnen Modellen befassen möchten, lesen Sie, was Bloßeigentum ist und wie der Verkauf mit garantierter Rückanmietung funktioniert. Wenn es die Transaktion erfordert, prüft Sky Law (European Legal Awards im Immobilienrecht 2023-2025) die notarielle Urkunde und den Vertrag.